LOI ALUR

Annoncée dans le programme présidentielle de François Hollande, la loi ALUR s’inscrit dans le cadre de la transition énergétique et de la diminution des inégalités sociales. Ce projet de loi est initialement portée devant l’Assemblée Nationale pour répondre à trois objectifs :

1. Réguler et mieux encadrer les marchés immobiliers pour endiguer les pratiques abusives,
2. Favoriser l’accès au logement en protégeant les populations les plus vulnérables
3. Développer l’innovation et la transparence.

Depuis la promulgation de la loi loi en mars 2014, de nombreux décrets ont été édictés pour  prendre en compte la situation réelle des copropriétés et répondre aux besoins de transparence et de professionnalisation dans la gestion des immeubles de copropriétés. 

Soutenir la rénovation pour des logements moins énergivores et plus abordable

1-Mise en place d’un fond de travaux obligatoire

En matière de copropriétés, une des dispositions phares de la loi ALUR devrait entrer en vigueur au premier janvier 2017. La mise en place d’un fond de travaux obligatoire devrait inciter les copropriétaires à entretenir et améliorer de façon régulière les logements, dans le double objectifs de mieux maîtriser leur charges et de valoriser le parc locatif. Parallèlement à cela, les syndicats auront la possibilité de faire réaliser un diagnostique technique global de l’immeuble, pour évaluer la situation de l’immeuble au regard de la réglementation et de la performance énergétique. Ce bilan leur permettra aussi de mieux évaluer les travaux à mener et envisager un plan d’action sur plusieurs années.

Les syndics auront bientôt l’obligation d’ouvrir un compte séparé du compte mis en place pour la gestion des fonds du syndicat des copropriétaires, qui sera provisionné en amont afin de réunir les sommes nécessaires aux travaux de rénovation énergétique, de réfection des toitures ou encore de modernisation des équipements de chauffage collectif.

2-Mise en place du registre des copropriétés

Recenser et immatriculer les 670 000 copropriétés de France est un dispositif que la loi Alur prévoit et une opération qui devrait commencer fin 2016.  Ce registre des copropriétés répondrait à l’objectif de mieux connaître les copropriétés pour pouvoir notamment déceler les situations fragiles ou critiques. Un décret doit encore être promulgué pour définir les modalités de recensement, et le détail des fiches signalétiques qui devront permettre l’identification pour chaque copropriétés du Syndicat, des caractéristiques financières et des procédures administrative et judiciaires dont chaque copropriété ferait l’objets.

La mise en application de cette mesure ambitieuse s’effectuera en 3 temps :

1. Fin 2016 : Immatriculation des syndicats de copropriétés de plus de 200 lots,
2. Fin 2017 : Immatriculation des syndicats de copropriétés de plus de 50 lots,
3. Fin 2018 : Immatriculation des syndicats de copropriétés de moins de 50 lots.

3-Développer le tiers financement pour la rénovation énergétique des logements

Entrée en vigueur par le décret du 17 mars 2015, cette mesure vise à faciliter la mise en oeuvre des travaux lourds et complexes pour les copropriétés. Cette mesure vise spécifiquement les travaux de rénovation énergétique dont les montant seraient supérieurs à 2 Millions d’euros.

Dans le cadre de ce dispositif, l’organisme créditeur devra joindre à son offre technique une estimation des économies d’énergie que les travaux permettront de réaliser. Par ailleurs, le décret prévoit un remboursement échelonnée du crédit en fonction des économies d’énergie réalisées et donc des réductions de charges pour la copropriétés. Une fois le crédit remboursé à l’organisme financeur, les économies réalisées seront aux bénéfices direct du Syndicat des copropriétaires.

4-Renforcer la procédure d’administration provisoire

Pour l’année 2015, la Banque de France à jugé recevable pas moins de 197 823 dossiers de surendettements. Ce fléau social et économique touche toutes les couches de la population et le propriétaires et copropriétaires ne sont pas épargnés. En effet, le ministère du logement rapportait en octobre 2015 que près de 15 % des copropriétés, soit 1 million de logement, présentaient des signes de fragilité et pourraient très rapidement basculer dans des difficultés importantes. 

Le décret du 17 août 2015 a ainsi mis en place une procédure formalisée pour traiter le surendettements des copropriétés.  La mise en place d’une administration provisoire permet  de mieux étaler les remboursements en fonction de la situation réel du syndicats des copropriétaires, d’effacer certaines dettes ( mesure exceptionnelle) en cas d’insolvabilité des copropriétaires, mais surtout de faciliter la réalisation des travaux lourds et complexes nécessaire au redressement de la copropriété et à la conservation de l’immeuble.

5-La loi ALUR pour une gestion transparente des copropriétés

Clarifier les contrats et la facturation des syndics

Dans un souci de transparence et de professionnalisation des syndics de copropriétés, le décret du 26 mars 2015 prévoit plusieurs mesures pour réguler les contrats et la facturation des syndics.

• Désormais un modèle type de contrats est mis en place pour établir la relation d’affaire entre syndics et syndicats de copropriétés,
• Seulement deux types de facturation sont possibles pour les syndics :

1. Une rémunération forfaitaire annuelle pour les prestations réalisées dans le cadre de leur mission
2. Une rémunération complémentaire pour les prestations particulières et notamment :
   1. l’organisation d’Assemblée générale supplémentaire,
   2. l’organisation de  réunion supplémentaire avec le conseil syndical,
   3. la réalisation de visites supplémentaires de la copropriété,
   4. l’établissement ou la modification du règlement de la copropriété,
   5. les prestation de gestion administratives et matérielles à la suite d’un sinistre ( déplacement sur site, prise de mesure conservatoire, assistance dans l’intervention d’experts, suivi des dossiers auprès des assureurs)

Enfin, la désormais obligatoire mise en concurrence des syndics tous les 3 ans pour le renouvellement des contrats de gestion d’immeuble, permet aux syndics de disposer d’éléments comparatifs clairs et objectifs pour leur choix.

Améliorer l’accès aux informations

Œuvrant toujours pour plus de transparence, la loi ALUR prévoit également qu’en matière de copropriété, les informations quant à la gestion de l’immeuble soient accessibles par tous, copropriétaires et occupants. Cette mesure déjà en vigueur prévoit notamment la possibilité pour les copropriétaires de consulter avant chaque AG, tous les justificatifs de dépense effectuée par le syndics relatives à l’administration et l’entretien de l’immeuble.
En outre, les syndics ont désormais un délai de 3 mois après une AG pour communiquer aux occupants les décisions prises quant à la gestion de l’immeuble. Ces communications peuvent être effectuées par courrier ou voie d’affichage dans les parties communes.

Les acquéreurs de lot seront eux aussi mieux informés, et ce dès l’acte de promesse de vente. Outre les informations relatives au logement, au parking, cave et autres parties communes, ils disposeront à ce stade de toutes les informations relatives à leurs obligations réciproques avec la copropriétés.

Conclusion 

Loin d’être une loi de principe, la mise en application de la loi ALUR apporte des changements majeurs dans les pratiques de gestion immobilière. Cette loi offre beaucoup plus de transparence et un rapport entre les différents acteurs régulé et symétrique.

Sur le plan économique et financier la loi promeut énormément d’action en faveur de la transition énergique et l’optimisation des charges pour les copropriétés. Enfin la formation obligatoire des professionnels de l’immobilier visant à développer leurs compétences, ne peut qu’accélérer la professionnalisation de la gestion des immeubles, aux bénéfices des syndicats des copropriétaires.